Wat is het rendement van vastgoed op Bali? Het eerlijke antwoord voor 2026: Een realistisch netto rendement (ROI) voor een goed beheerde villa ligt tussen de 8% en 12%, bij goede projecten soms hoger tot wel 20%. Daarmee is Bali nog steeds een van de interessantste plekken ter wereld om te investeren in vastgoed.
Hoewel er vaak gesproken wordt van rendementen van 20% of meer, zijn deze in de huidige, volwassen markt niet altijd haalbaar. Toch bied de vastgoedmarkt nog hele interessante kansen voor buitenlandse investeerders, ook vanwege de lagere belastingen. In dit artikel pellen we de cijfers af: van bruto huurinkomsten tot wat er onderaan de streep na kosten daadwerkelijk overblijft.
Bruto vs. Netto rendement bij vastgoed op Bali
Om uw rendement te berekenen, is het cruciaal het verschil te kennen tussen bruto en netto rendement van vastgoed op Bali. Bij de verhuur van een vakantiewoning zijn er een aantal soorten kosten die er vanaf gaan. Wil je een huis op Bali kopen? Dan is het van belang om inzicht te hebben in alle kosten voordat je een investering gaat doen.
Hier is een realistisch rekenvoorbeeld voor een villa van € 250.000 in een goedlopend gebied (zoals Pererenan of Bingin), gebaseerd op marktdata uit 2026:
Rendementsberekening (Voorbeeld 2026)
| Post | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Initiële Investering | € 250.000 | Aanschafwaarde Turnkey Villa |
| Bruto Huuropbrengst | € 45.600 | Bij € 200/nacht en ca. 62% bezetting (228 nachten). |
| Af: Marketing & Platforms | – € 6.840 (15%) | Airbnb/Booking.com fees. |
| Af: Management Fee | – € 6.840 (15%) | Volledig beheer (schoonmaak, check-in). |
| Af: Operationele Kosten | – € 4.500 | Elektra, wifi, pool maintenance, staff. |
| Af: Belasting Indonesië | – € 2.280 (ca. 0.5-1%) | PBB & Winstbelasting.* |
| Netto Winst (Vóór Box 3) | € 25.140 | Gebaseerd op de initiële investering |
| Netto Rendement (ROI) | 10,1% | Realistisch scenario 2026 |
*Let op: De 10% PB1 (Toeristenbelasting) wordt vaak doorbelast aan de gast en beïnvloedt uw marge niet direct.
** Dit voorbeeld is ter illustratie, daadwerkelijke kosten en rendementen verschillen per project. Vraag om een oplossing op maat.
Wat is de beste locatie voor vastgoed op Bali?
Bij BPA duiken we in de cijfers van de markt met tools die de verhuurbezetting laten zien. Er zijn een aantal locaties zeer interessant kijkend naar de nachtprijzen en bezettingen. Hieronder een aantal voorbeelden:
- Canggu & Berawa: De markt is afgelopen jaren hard gegroeid. Met meer dan 84.000 listings op Bali is de concurrentie hoog. Bezettingsgraden zakken hier soms naar 60-65% in Canggu, wat de rendementen onder druk zet. Differentiatie en unieke projecten zijn belangrijk. Bron: Airdna overview
- Uluwatu & Bingin: Hier liggen de rendementen in 2026 vaak hoger, mede door de hoge bezetting en nachtprijzen (10-14%). De vraag naar luxe villa’s is groter dan het aanbod, en de klif-locaties zorgen voor een uniek verhuurproduct dat hogere nachtprijzen rechtvaardigt.
- Opkomend (Seseh, Cemagi, Oost Bali): Hier investeert u voor kapitaalgroei. De directe verhuurrendementen zijn de afgelopen tijd stijgende en de waardestijging van de grond (capital appreciation) is hier veelal groot. Bekijk bijvoorbeeld eens ons project Amare Candidasa.
Hoe werkt het eigendom van vastgoed op Bali?
Op Bali wordt er veelal gewerkt met een leasehold of freehold constructie. Op deze manier kan je als buitenlander lange termijn de grond huren/pachten inclusief de rechten op de grond. Veelal wordt er gewerkt met een BV voor buitenlanders, dit noemt men een PT PMA. Lees hier meer over leasehold en freehold.
Hoe verhoog ik het rendement van mijn vastgoed op Bali?
Wilt u aan de bovenkant van de markt (12%+) zitten in de verhuur? Focus dan op deze drie pijlers:
- Differentiatiatie: Een ‘standaard’ villa werkt niet meer. Zorg voor unieke features: een ijsbad, een bioscoopkamer of uitzicht op rijstvelden. Dit verhoogt uw bezetting.
- Airbnb superhost status: Het algoritme van Airbnb bepaalt uw succes. Reageer binnen 5 minuten en zorg voor 5-sterren reviews. Dit kan uw bezetting flink verhogen.
- Goed management: Een goede managementpartij maakt veel verschil, kies een betrouwbare partij met een goede reputatie. Vaak betaald een goed managementbedrijf met iets hogere fees de moeite waard om zorgenloos te kunnen investeren.
Is investeren op Bali in 2026 nog rendabel?
Ja uiteraard, maar de extreme groei van 2021-2025 is afgevlakt. De markt is volwassen geworden. Wie in 2026 instapt met een focus op kwaliteit, juridische zekerheid (PMA) en de juiste locatie/zoning, kan een stabiel rendement opbouwen dat de Nederlandse ROI’s ver overstijgt.
Wilt u veilig en rendabel investeren op Bali?
Download gratis ‘De Bali Vastgoed Gids 2026’ en ontdek hoe u als Nederlander zonder risico’s instapt.
- De exacte stappen voor 100% eigendom via een PMA.
- Hoe u slim omgaat met de Nederlandse Box 3 belasting.
- De 5 meest gemaakte juridische fouten door buitenlanders.
Disclaimer: Dit artikel bevat algemene informatie en is geen financieel of fiscaal advies. Rendementen kunnen fluctueren. Raadpleeg altijd een expert voordat u investeert.
